Grundsteuer

Jeder Eigentümer und Eigentümerin von Grundbesitz (Grundstücke, Eigentumswohnungen und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) hat jährlich die Grundsteuer zu zahlen.
Bisher wird die Grundsteuer anhand der Einheitswerte berechnet, die aus dem Jahr 1964 (betrifft die alten Bundesländer) bzw. aus dem Jahr 1935 (betrifft die neuen Bundesländer) stammen. Damit wurde die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks nicht berücksichtigt und gleichartige Grundstücke werden unterschiedlich besteuert.
Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10. April 2018 die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt und gab dem Gesetzgeber auf, bis spätestens zum 01. Januar 2025 eine Neuregelung zu schaffen. Dem ist der Gesetzgeber mit dem im November 2019 verabschiedeten Grundsteuer-Reformgesetz nachgekommen. Einige Länder haben zusätzlich im Anschluss an diese bundesgesetzliche Regelung von der Möglichkeit abweichender landesgesetzlicher Regelungen Gebrauch gemacht.
Für die neue Grundsteuer, die ab 1.1.2025 erhoben wird, bewerten die Finanzämter alle Grundstücke in Deutschland neu. Stichtag ist der 1.1.2022. Dann startet die erste Hauptfeststellung. Damit die Finanzämter die Bewertung durchführen können, müssen die Steuerpflichtigen eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ gemäß § 228 BewG abgeben.

Ab 1.7.2022 ist die elektronische Übermittlung der Erklärung möglich, der 31.10.2022 ist der letzte Abgabetermin. Dieser gilt auch für steuerlich beratene Mandanten. Wer die Erklärung verspätet einreicht, muss mit Verspätungszuschlägen rechnen.
Diese Zeit ist sehr knapp bemessen. Wir helfen Ihnen gerne!

Formulare zum Herunterladen:

Diese senden Sie bitte an max@terratax.de.

FAQ´s

Derzeit basiert die Grundsteuer auf den sog. Einheitswerten, welche auf den 1. Januar 1964 bzw. in den neuen Bundesländern auf den 1. Januar 1935 ermittelt wurden. Ursprünglich war vorgesehen, die Einheitswerte alle sechs Jahre zu aktualisieren. Hierauf wurde jedoch aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands verzichtet. Da die seit Jahrzehnten unverändert geltenden Einheitswerte naturgemäß stark veraltet waren, erklärte das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 10. April 2018 die Grundsteuer für verfassungswidrig und gab dem Gesetzgeber auf, spätestens bis zum 1. Januar 2025 eine Neuregelung zu schaffen.

Ende 2019 wurde von Bundesrat und Bundestag das neue Grundsteuergesetz beschlossen und im Juni 2021 wurden die letzten Änderungen durch das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz vorgenommen. Im Grundgesetz wurde den Ländern durch eine Öffnungsklausel die Möglichkeit gegeben, eigene, vom Bundesgesetz abweichende Regelungen zu treffen. Von dieser Möglichkeit haben die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, das Saarland und Sachsen Gebrauch gemacht und eigene Landesgesetze beschlossen.

Die Grundsteuer wird unverändert in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

Grundbesitzwert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Die neuen Grundsteuerwerte werden mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Auf den sich so errechneten Steuermessbetrag wendet die jeweilige Gemeinde ihren Hebesatz an und legt die Grundsteuer fest.

Für die Wertermittlung sind die Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022 (erster Hauptfeststellungszeitpunkt) maßgeblich. Bei den meisten Bundesländern werden zukünftig alle sieben Jahren die Grundsteuerwerte erneut festgestellt (Hauptfeststellung). Kommt es zwischen den Hauptfeststellungen zu erheblichen Änderungen der Verhältnisse, erfolgt eine Wert-, Art- oder Zurechnungsfortschreibung.

Die Grundsteuerreform soll aufkommensneutral sein, d.h. jeder einzelnen Gemeinde soll nach der Reform genauso viel Grundsteuer zufließen wie vor der Reform. Die neue Bemessungsgrundlage der Grundsteuer soll allerdings dazu führen, dass die Werte der in einer Gemeinde belegenen Grundstücke in ein realistisches Verhältnis zueinander gesetzt werden und damit das Grundsteueraufkommen der Gemeinde fairer auf die einzelnen Grundstückseigentümer verteilt wird. Damit wird es zwangsläufig zu individuellen Belastungsverschiebungen kommen.

Da jedoch die Gemeinden über die Höhe ihres Hebesatzes selbst entscheiden können, ist nicht auszuschließen, dass einzelne Gemeinden ihren Hebesatz künftig so bemessen werden, dass ihre Einnahmen aus der Grundsteuer steigen.

Zur Abgabe einer Feststellungserklärung sind verpflichtet:

  • die (wirtschaftlichen) Eigentümer
    • von Grundstücken
    • von Grund und Boden, welcher mit einem fremdem Gebäude bebaut ist
    • eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs
  • jeder Verpächter
  • sowie Erbbauberechtigte.

Steuerobjekt ist der inländische Grundbesitz. Hierunter fallen

  • Grundvermögen, v.a.
    • bebaute und unbebaute Grundstücke
    • Erbbaurechte (zusammen mit dem Erbbaurechtsgrundstück)
    • Gebäude auf fremdem Grund und Boden (zusammen mit dem dazugehörenden Grund und Boden)
    • Wohnungseigentum und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz
    • sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Betriebsgrundstücke werden dem Grundvermögen bzw. dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft entsprechend ihrer Nutzung zugerechnet.

Die Erklärung ist elektronisch einzureichen.

Zwar wird die neue Grundsteuer erst ab dem 1. Januar 2025 erhoben. Damit den Kommunen genügend Zeit bleibt, ihre Hebesätze anzupassen, ist die Feststellungserklärung in der Zeit vom 1. Juli 2022 bis spätestens bis zum 31. Oktober 2022 digital einzureichen. Aktuell sind keine Fristverlängerungen vorgesehen.
Wenn wir die Steuererklärung für Sie einreichen dürfen, muss unsere Bearbeitungszeit einkalkuliert werden.

Wird die Feststellungserklärung nach dem 31. Oktober 2022 beim Finanzamt eingereicht, müssen Sie mit der Festsetzung eines Verspätungszuschlages rechnen. Unter Umständen wird das Finanzamt zudem den Grundsteuerwert schätzen, was regelmäßig für Sie von Nachteil sein dürfte.

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts hängt maßgeblich davon ab, in welchem Bundesland das zu bewertende Grundstück belegen ist und ob folglich das sog. Bundesmodell oder die länderspezifischen Modelle heranzuziehen sind. Allen Modellen ist gemeinsam, dass sie den Grundstückswert recht pauschal ermitteln.

Hier ein stark vereinfachter Überblick über die einzelnen Modelle:

  • Bundesmodell (sog. Wertmodell): Ziel des Modells ist eine Besteuerung nach dem Leistungsfähigkeitsprinzip; das Modell ist im Vergleich insbesondere zum reinen Flächenmodell (s.u.) relativ komplex:
    • Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert bewertet.
    • Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt nach einem vereinfachten Ertragswertverfahren (abgezinster Bodenwert + auf die Restnutzungsdauer kapitalisierte Jahresrohmiete lt. Mikrozensus (unter Berücksichtigung von Gebäudeart, Wohnfläche, Baujahr, Mietniveauunterschieden)).
    • Nichtwohngrundstücke wie z.B. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke werden nach einem vereinfachten Sachwertverfahren (Bodenwert auf Basis des Bodenrichtwerts + Gebäudesachwert in Anlehnung an Immobilienwertermittlungsverordnung) bewertet.
  • Bayern (sog. reines Flächenmodell): Bayern weicht vom wertorientierten Bundesmodell vollständig ab. Die Bewertung erfolgt anhand von Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche unter Anwendung gesetzlich definierter Äquivalenzzahlen. Das bayerische Modell ist relativ einfach, da wertbeeinflussende Faktoren (wie z.B. Lage und Alter) keine Berücksichtigung finden. Bei der Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt ein Abschlag von der Steuermesszahl in Höhe von 50%. Hintergrund ist, dass zum einen Wohnen ein hohes Gut ist und daher nicht übermäßig mit Grundsteuer belastet werden soll. Zum anderen soll die Schaffung von Wohnraum gefördert werden.
  • Baden-Württemberg (Bodenwertmodell): Anders als beim Bundesmodell wird in Baden-Württemberg nur auf den Wert des Grundstücks, nicht jedoch auf den Wert des Gebäudes abgestellt. Zudem soll durch einen Abschlag auf die Steuermesszahl für Wohngrundstücke die Schaffung von Wohnraum gefördert werden.
  • Hamburg (sog. Flächen-Wohnlagemodell): Hamburg hat sein Grundsteuermodell zusammen mit Bayern ausgearbeitet, die beiden Modelle ähneln sich daher sehr. Im Gegensatz zu Bayern hat in Hamburg jedoch die Qualität der Wohnlage Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer: In sog. „normalen Wohnlagen“ reduziert sich die Grundsteuermesszahl gegenüber der in „guten Wohnlagen“ um 25%. Damit soll zumindest in Teilen dem Leistungsfähigkeitsprinzip Rechnung getragen werden.
  • Hessen und Niedersachsen (sog. Flächen-Lage-Modelle): Beide Modelle weichen nur geringfügig voneinander ab und basieren auf dem reinen Flächenmodell. Durch einen zusätzlichen Faktor, der die Lage des zu bewertenden Grundstücks ins Verhältnis zur durchschnittlichen Lage der jeweiligen Kommune setzt, soll neben dem Äquivalenz- auch das Leistungsfähigkeitsprinzip Berücksichtigung finden.
  • Sachsen und Saarland (sog. modifiziertes Wertemodell): Abweichungen vom Bundesmodell ergeben sich nur dadurch, dass für nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke eine erhöhte Grundsteuermesszahl verwendet wird. Außerdem erhöht das Saarland gegenüber dem Bundesmodell die Grundsteuermesszahl für unbebaute Grundstücke.

Die Hebesätze der Kommunen werden erst nach Übermittlung der Grundsteuermessbeträge durch die Finanzämter festgelegt. Ab dem 01. Januar 2025 werden die neuen Hebesätze erstmalig angewendet.

Gemeinden dürfen in Zukunft für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen und damit einen finanziellen Anreiz schaffen, diese Grundstücke einer Bebauung zuzuführen (Grundsteuer C, sog. „Baulandsteuer“).

Allen Bewertungsmodellen ist gemeinsam, dass sie den Grundsteuerwert stark pauschalierend ermitteln. Eine Vergleichbarkeit mit dem Verkehrswert ist insofern nicht gegeben und auch nicht beabsichtigt.

Die fristgerechte Abgabe der Feststellungserklärungen bis zum 31. Oktober 2022 aufgrund der Vielzahl der zu bewertenden Grundstücke und der zum Teil recht aufwändig zu beschaffenden Daten wird eine echte Herausforderung für alle Beteiligten. Daher sind eine strukturierte Vorbereitung und frühzeitige Ermittlung der benötigten Daten unabdingbar. Wir stehen Ihnen hierbei wie gewohnt sehr gerne zur Verfügung. 

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz müssen im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis 31. Oktober 2022 Erklärungen im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform an das Finanzamt übersenden. Diese Erklärungen sind von der ab Mai 2022 im Rahmen des Zensus 2022 stattfindenden Gebäude- und Wohnungszählung unabhängig. Wegen der pandemiebedingten Verschiebung des Zensus fallen beide Erklärungspflichten zusammen. Eine parallele Datenerhebung ist dabei unvermeidlich, da unterschiedliche Merkmale abgefragt und erhoben werden.

Aus Datenschutzgründen können die Befragung des Zensus und die Erklärungsabgabeverpflichtung gegenüber dem Finanzamt nicht zusammengelegt werden. Auch ein Austausch der abgefragten Daten untereinander ist dadurch ausgeschlossen.

Daher müssen Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz beiden Erklärungspflichten nachkommen, soweit sie auch vom Zensus für die Befragung ausgewählt wurden. Weitere Informationen zum Thema Zensus 2022 erhalten Sie unter www.zensus2022.de

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